Cyklický vývoj cien na realitnom trhu je jav, ktorý sa opakuje pravidelne po určitých časových intervaloch. Tento jav má vplyv na ceny nehnuteľností, ako aj na dostupnosť úverov a celkovú ekonomiku krajiny.
Cyklický vývoj cien na realitnom trhu začína fázou rastu (oživenie). V tejto fáze sa ceny nehnuteľností zvyšujú, pretože dopyt po nehnuteľnostiach prevyšuje ponuku. Rastúca ekonomika a zvyšujúce sa platy zvyšujú dopyt po nehnuteľnostiach, čo vedie k zvyšovaniu cien. V tejto fáze sa tiež zvyšuje dostupnosť úverov, pretože banky sú ochotné poskytovať viac úverov na kúpu nehnuteľností.
Následne sa dostávame do fázy stabilizácie (vrchol). V tejto fáze sa ceny nehnuteľností stabilizujú a dopyt po nehnuteľnostiach sa rovná ponuke. Ekonomika sa stabilizuje a platy sa zvyšujú pomalšie. Dostupnosť úverov sa tiež znižuje, pretože banky sú menej ochotné poskytovať úvery na kúpu nehnuteľností.
Po fáze stabilizácie sa dostávame do fázy poklesu (recesia). V tejto fáze sa ceny nehnuteľností znižujú, pretože ponuka prevyšuje dopyt. Ekonomika aj platy sa začínajú znižovať. Taktiež sa znižuje aj dostupnosť úverov, pretože banky sú menej ochotné poskytovať úvery na kúpu nehnuteľností.
Nakoniec sa dostávame do záverečnej fázy spodnej stabilizácie nazývané ako (dno). V tejto fáze sú ceny na spodnej hranici, na ktorej sa rôznym subjektom či už podnikateľským alebo nepodnikateľským znovu oplatí investovať do trhu s nehnuteľnosťami.
Následne sa začínajú ceny nehnuteľností znovu zvyšovať tzv. „odrážanie sa od dna“ a celý cyklus sa začína odznova. Zvyšuje sa dostupnosť úverov a ceny sa ďalej zvyšujú.
Cyklický vývoj cien na realitnom trhu môže mať vplyv na rôzne skupiny ľudí. Napríklad, v čase rastu cien nehnuteľností, ľudia, ktorí predávajú svoje nehnuteľnosti, môžu zarobiť viac peňazí, zatiaľ čo tí, ktorí kupujú nehnuteľnosti, môžu zaplatiť viac peňazí. Na druhej strane, v čase poklesu cien nehnuteľností, ľudia, ktorí predávajú svoje nehnuteľnosti, môžu zarobiť menej peňazí, zatiaľ čo tí, ktorí kupujú nehnuteľnosti, môžu zaplatiť menej peňazí.
Je dôležité poznamenať, že cyklický vývoj cien na realitnom trhu sa môže líšiť v rôznych regiónoch a krajinách. Napríklad, v jednom regióne môže byť cyklus rastu a poklesu cien nehnuteľností kratší ako v inom regióne. Tiež, môže byť ovplyvnený politikou vlády a celkovou ekonomickou situáciou v krajine.
Je dôležité, aby ľudia, ktorí sa zaoberajú s nehnuteľnosťami, mali dobrú predstavu o cyklickom vývoji cien na realitnom trhu, pretože to môže mať vplyv na ich rozhodnutia ohľadom kúpy alebo predaja nehnuteľností. Napríklad, ak sa nachádzajú vo fáze rastu cien, musia byť opatrnejší pri kúpe nehnuteľnosti, pretože cena môže ďalej rásť. Na druhej strane, ak sa nachádzajú vo fáze poklesu cien, môžu byť ochotnejší kúpiť nehnuteľnosť, pretože cena môže ďalej klesať.
Rovnako ako v prípade iných trhov, aj na realitnom trhu existujú riziká a príležitosti. Cyklický vývoj cien nehnuteľností môže byť príležitosťou pre investorov, ktorí dokážu identifikovať a využiť výhodné príležitosti na trhu. Napríklad, v čase poklesu cien nehnuteľností, môže investor využiť príležitosť kúpiť nehnuteľnosti za nižšie ceny a potom ich predať za vyššie ceny, keď sa trh začne zotavovať.
Na druhej strane, v čase rastu cien nehnuteľností, môže byť investorom nanútené platiť vyššie ceny za nehnuteľnosti a to môže byť riskantné, pretože keď trh klesne, ceny nehnuteľností sa môžu tiež znížiť.
Je tiež dôležité poznamenať, že cyklický vývoj cien nehnuteľností môže mať vplyv na dostupnosť úverov pre kupujúcich nehnuteľnosti. V čase rastu cien nehnuteľností, banky môžu byť ochotné poskytnúť viac úverov, pretože ich riziko je nižšie, keďže ceny nehnuteľností rastú. Na druhej strane, v čase poklesu cien nehnuteľností, banky môžu byť menej ochotné poskytnúť úvery, pretože ich riziko je vyššie, keďže ceny nehnuteľností klesajú.
Cyklický vývoj cien na realitnom trhu je dôležitým faktorom, ktorý by mal byť braný do úvahy pri rozhodovaní o kúpe alebo predaji nehnuteľnosti. Je dôležité poznať súčasný stav trhu a očakávať budúce zmeny, aby sa minimalizovali riziká a využili príležitosti.
Priemerné trvanie jedného cyklu :
Priemerná dĺžka cyklu cien na realitnom trhu sa môže líšiť v závislosti od krajiny a regiónu. V priemere sa hovorí, že jeden cyklus trvá približne 7-11 rokov. Avšak, môže sa líšiť v závislosti od mnohých faktorov, ako je ekonomická situácia v krajine, politika vlády, a pod.
Fáza v ktorej sa oplatí investovať do nehnuteľnosti :
Investovanie do nehnuteľností je veľmi závislé od osobných preferencií a finančných cieľov. Pre niekoho môže byť výhodné investovať do nehnuteľností v čase rastu cien, keď sa očakáva, že ceny budú rásť a tým sa zvýši hodnota investície.
Na druhej strane, niekto môže preferovať investovať v čase poklesu cien vo fáze recesie najlepšie čo najbližšie k dnu cyklu, pretože môžu kupovať nehnuteľnosti za nižšie ceny a potom ich predať za vyššie ceny, keď sa trh začne zotavovať.
Niektorí investori sa rozhodnú investovať počas stabilného obdobia, kedy ceny nehnuteľností sa pohybujú v rozmedzí a nie sú príliš vysoké ani príliš nízke. V tejto fáze sa ceny nehnuteľností stabilizujú a dopyt po nehnuteľnostiach sa rovná ponuke.
Je dôležité uvedomiť si, že každá fáza má svoje výhody a nevýhody, a každý investor by mal zvážiť svoje osobné preferencie a finančné ciele pred rozhodnutím, kedy je pre neho vhodný čas na investovanie do nehnuteľností.
Ktorá fáza je naj ideálnejšia pre obyčajného človeka a ktorá pre investora ?
- Pre obyčajného človeka, ktorý chce kúpiť nehnuteľnosť na bývanie, môže byť ideálnejšie kúpiť nehnuteľnosť v čase poklesu cien. V tejto fáze sú ceny nehnuteľností nižšie a môžu byť schopní kúpiť nehnuteľnosť za lepšiu cenu. Avšak, v tejto fáze môže byť tiež ťažšie získať úver na kúpu nehnuteľnosti, pretože banky môžu byť menej ochotné poskytnúť úvery v čase poklesu cien.
- Pre investorov, ktorí chcú zarobiť peniaze na predaji nehnuteľností, môže byť ideálnejšie kúpiť nehnuteľnosť tiež v čase poklesu cien alebo na začiatku fázy rastu a predať ju v čase rastu cien keď sa jej cena dostatočne navýšila. V tejto fáze môžu kúpiť nehnuteľnosť za nižšiu cenu a potom ju predať za vyššiu cenu, čím zarobia na rozdieloch v cenách. Avšak, táto stratégia vyžaduje dôkladné poznanie trhu a schopnosť predvídať budúce zmeny v cenách nehnuteľností.
V každom prípade je dôležité vziať do úvahy svoje osobné preferencie a finančné ciele pred rozhodnutím o kúpe nehnuteľnosti a byť schopný zvážiť riziká a príležitosti v každej fáze cyklu.
Z tohto dôvodu, je veľmi dôležité aby sa investor alebo budúci kupujúci nehnuteľnosti dôkladne oboznámil s trhom, kde chce investovať alebo kupovať nehnuteľnosť, a sledovať dôležité faktory ako sú ceny nehnuteľností, dopyt po nehnuteľnostiach, úrokové sadzby, politika vlády a ekonomická situácia v krajine.
V akom prípade sa môže cyklus spomaliť alebo pozastaviť?
Cyklus môže byť spomalený alebo pozastavený v rôznych situáciách, napríklad:
- Ekonomická kríza: V čase ekonomickej krízy, môže dôjsť k poklesu dopytu po nehnuteľnostiach, čo vedie k poklesu cien nehnuteľností. Cyklus môže byť spomalený alebo pozastavený, pretože ceny nehnuteľností sa nemusia vrátiť na pôvodnú úroveň, kým sa ekonomika nezotaví.
- Zmeny v politike: Zmeny v politike, ako napríklad zmeny v daňových zákonoch alebo reguláciách, môžu mať vplyv na trh s nehnuteľnosťami a cyklus môže byť spomalený alebo pozastavený.
- Natrhnutie trhu: Keď trh s nehnuteľnosťami prechádza dlhodobým rastom, môže dôjsť k prebytku nehnuteľností a k poklesu dopytu po nehnuteľnostiach, čo vedie k poklesu cien nehnuteľností. Cyklus môže byť spomalený alebo pozastavený, kým sa trh nevyrovná.
- Pandémia: Situácie ako pandémia, ktorá ovplyvní ekonomiku a dopyt po nehnuteľnostiach, môže ovplyvniť cyklus cien nehnuteľností.
Kedy sa môže cyklus urýchliť?
Cyklus cien na realitnom trhu sa môže urýchliť v rôznych situáciách, napríklad:
- Ekonomický rast: Keď ekonomika rastie, dopyt po nehnuteľnostiach sa zvyšuje, čo vedie k rastu cien nehnuteľností. Cyklus sa môže urýchliť, pretože ceny nehnuteľností sa môžu zvyšovať rýchlejšie ako obvykle.
- Nízke úrokové sadzby: Keď úrokové sadzby sú nízke, je ľahšie získať úver na kúpu nehnuteľnosti, čo zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach a vedie k rastu cien nehnuteľností.
- Migrácia: Keď dochádza k masívnej migrácii do určitého regiónu, dopyt po nehnuteľnostiach sa zvyšuje a cyklus sa môže urýchliť.
- Dôchodkový boom: Keď sa blíži dôchodkový vek pre veľké množstvo populácie, dôchodcovia sa často rozhodnú prenajať alebo predať svoje nehnuteľnosti, čo zvyšuje ponuku nehnuteľností na trhu a cyklus sa môže urýchliť.
Aká politická situácia pomáha k rastu cien na realitnom trhu?
Politická situácia, ktorá podporuje rast cien, môže zahŕňať niekoľko faktorov, napríklad:
- Stabilitu: Keď vláda poskytuje stabilné prostredie pre podnikanie a investície, môže to prilákať investície do nehnuteľností a zvýšiť dopyt po nehnuteľnostiach, čo vedie k rastu cien nehnuteľností.
- Dôchodkový systém: Keď vláda poskytuje silný dôchodkový systém, môže to prispieť k stabilizácii trhu s nehnuteľnosťami a zvýšeniu dopytu po nehnuteľnostiach.
- Infraštruktúra: Investície do infraštruktúry, ako napríklad cesty, železnice, letiská a podobne, môžu prispieť k rozvoju regiónu a zvýšeniu dopytu po nehnuteľnostiach v danom regióne.
- Daňové zákony: Keď vláda poskytuje daňové úľavy pre kupujúcich nehnuteľností, môže to zvýšiť dopyt po nehnuteľnostiach a prispieť k rastu cien nehnuteľností.
V každom prípade, politická situácia by mala byť stabilná a prispievať k ekonomickej stabilite, rozvoju regiónu a zvyšovaniu dopytu po nehnuteľnostiach, čo by malo prispieť k rastu cien nehnuteľností.
Cyklický vývoj cien na realitnom trhu ukazuje, že ceny nehnuteľností sa neustále menia v čase, a to v cykloch rastu, stabilizácie a poklesu. Tento proces je ovplyvnený mnohými faktormi, ako napríklad ekonomickými a politickými udalosťami, úrokovými sadzbami, dopytom po nehnuteľnostiach a podobne. Ako investor alebo budúci kupujúci nehnuteľnosti, je dôležité poznať trh, a región v ktorom chce investovať do nehnuteľnosti a sledovať dôležité faktory, aby lepšie pochopil cyklus cien nehnuteľností. Cyklický vývoj cien nehnuteľností je dôležitý faktor, ktorý treba brať do úvahy pri investovaní do nehnuteľností a ich predaji. Je dôležité pochopiť tento proces a využiť ho pre maximalizáciu príležitostí a minimalizáciu rizík.
V závere o cyklickom vývoji cien na realitnom trhu možno konštatovať, že cyklický vývoj cien nehnuteľností je proces, ktorý sa opakuje v čase a v rôznych regiónoch a krajinách. Cyklus zahŕňa fázy rastu, stabilizácie a poklesu cien nehnuteľností. V každej fáze, môžu byť príležitosti pre investorov a kupujúcich, avšak je dôležité poznať trh, región a ďalšie dôležité faktory.
Vypracoval : Tibor Varga, RSc., v Rimavskej Sobote 2023
